崔彦峰 戴彦军
【摘要】 据国家统计局最新公布的数据显示，截至2008年11月，全国房地产市场除房价小幅上涨外，房地产开发面积小幅增长。投资、建筑面积、销售面积、销售额。销售量大幅下降，其中最明显的是房地产销售。从当前房地产市场政策和房地产市场变化来看，房地产市场已经开始从投资主导型市场向消费主导型市场转变。这必然导致房地产市场价格调整，将使我国房地产市场经历持续缓慢的下行周期。
【关键词】房地产、新需求、住房供应、下行惯性
国家统计局公布的2008年1月至11月全国房地产市场运行统计数据显示，1月至11月，全国完成房地产开发投资26546亿元，同比同比增长22.7%，增速比1-10月回落1.9个百分点。 。其中，商品房投资19.333亿元，同比增长25.2%，增速回落2.2个百分点，占房地产开发投资的72.8%；
1-11月，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%，其中商品住宅销售面积下降18.8%。截至11月底，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增速比1-10月加快2.2个百分点。其中，空置商品住宅空置面积7084万平方米，同比增长22.9%，增幅提高4.9个百分点。其中最受关注的是价格问题。 11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月份回落1.4个百分点，环比下降0.5%。这也是8月以来房价环比下跌的第四个月，且跌幅有扩大趋势。此前8月、9月和10月房价环比跌幅分别为0.1%、0.1%和0.3%。
从上述数据来看，截至11月底，全国房地产市场，除了房价小幅上涨外，房地产开发投资、施工面积、销售面积、销售金额均出现相对较快增长。大幅增加。倒退。国家房地产新政策出台后，房地产销售也陷入低迷。从1998年至今，中国房地产市场已经发展繁荣了10年。过去10年房地产市场的繁荣导致房价普遍上涨，甚至很多地方的房地产市场价格已经涨到离谱的程度，这是一个基本事实。因此，这种房地产市场的发展是不可持续的，房地产市场的调整也是自然的。房地产市场的调整只是一个开始。如果房地产价格不回归理性，这次调整无法通过恢复信心来解决，而将是一个漫长的过程。调整过程的长短取决于房地产市场价格回归理性的速度。
1.房地产市场从投资主导型市场转变为居民消费主导型市场
从当前房地产市场政策和房地产市场变化来看，房地产市场已经从投资主导型市场转变为居民消费主导型市场。这与早些年的房地产市场有着根本的不同。比如，扩大内需十大政策之首就是住房工程，即如何通过增加保障性住房来增加居民消费，而后来推出的9000亿保障性住房基金也是基于这个基点。由于中国房地产市场未来的发展是为了改善居民的基本生活条件，这也意味着中国房地产市场虽然是经济增长的动力，但将会发生根本性的变化，那就是国内房地产市场将以投资为主。市场正在向消费主导型市场转变。
当市场发生变化时，市场价格自然会调整。然而，对中央和地方政府持续政策刺激的预期让房地产开发商相信，维持投资者主导的价格也可以释放房地产市场的消费需求。但实际情况并非如此。当房地产转变为消费者主导的市场时，为了让消费者进入这个市场，这些住房消费者必须有能力购买。如果住房消费者没有支付能力，要让住房消费者进入市场，投资者主导的市场是不可能的，消费者也不可能接受这样的价格。正如住建部领导指出的，当前房地产市场存在的问题是房价过高，消费者没有支付能力。
同时，我们也应该看到，中国的房地产市场不仅将从投资主导型市场转向消费主导型市场，其价格将发生根本性变化，而且由于全球经济衰退，无论是金融资产价格，还是实际商品价格都出现了全面下调。比如原油、粮食、贵金属、钢材等价格全线下跌。 2008年，全球许多国家的股市价格下跌了一半以上，中国股市的价格也下跌了65%。各国房地产市场价格均出现下跌。在全球所有金融资产和大宗商品的价格都在快速下跌的时候，中国的房地产价格却显得格外突出。事实上，这是很不正常的。正是由于中国房地产市场价格不调整、不根据消费者的支付能力定价，中国居民巨大的房地产消费需求被彻底抑制。一方面大量的房子卖不出去，另一方面又需要大量的房子。居民无法购买。
2.未来我国房地产新增需求将会大幅减少
2008年以来，虽然国内房地产价格增速先放缓后下降，但这一价格水平与居民实际支付能力仍相距甚远。房地产价格增速下降只是由于投机和投资需求急剧收缩或减少。也就是说，从目前全国各地房地产价格水平来看，房地产市场从投资型市场向消费型市场尚未发生根本性逆转。因此，在当前情况下，即使大幅降息，投机者和投资者的信心也远未因房价过高而恢复，全球经济前景黯淡。只有国内外经济形势好转，投机需求才会恢复。有可能，但是消费者需求没有能力进入。
大部分真实需求是自住需求。自住需求可分为置换需求和新增需求。其中，房屋置换需求针对的是之前购买过房屋的居民。众所周知，我国房地产市场从2003年开始猛增，房地产需求也在这期间开始回暖。 2006年和2007年，宏观经济和股市行情都很好，这种需求热情更加强烈。达到极致。一般来说，房地产与汽车不同。前者的“升级”周期比后者要长得多。因此，2003年以来新购买住房的居民在未来几年很难形成“换房潮”。此前购买房产形成的“换房潮”基本上从2003年持续到2007年，第一阶段已经“枯竭”。至于房地产的新增需求，情况也不容乐观。一般来说，未来几年能形成新需求的人就是未来的新中产阶级。然而事实是，目前我国中产阶级的增长速度已经远远低于商品房的供应速度。同时，未来几年中国很难看到宏观经济飙升和股市飙升同时并存。也就是说，经济的“收入效应”和股市的“财富效应”在未来几年将难以显现。这些因素都表明，未来房地产新增需求数量将大幅减少。
不过，释放居民消费需求还有很多路要走。比如，提高居民收入水平，使居民快速提高购买和支付能力；
或降低房价，让居民有能力购买房地产。市场。对于前者来说，短期内是不可能完成的。因此，释放中国房地产市场需求的唯一途径就是降低房地产市场价格，让绝大多数居民有能力支付并入市购买。只要国内房地产市场价格与居民实际支付能力相匹配，中国居民的住房需求就会得到释放。
3. 未来几年住房供应将持续增长
任何经济体，都有一个社会平均利润率。根据政治经济学中的利润理论，当某个行业的利润率高于社会平均利润率时，其他社会资源就会流入该行业，最终导致该行业的供给超过需求，从而使得该行业的平均利润率下降。利润率接近社会平均利润率。目前，我国社会平均利润率在8%左右，相应的房地产行业平均利润率在30%以上。同时，房地产市场是一个进入门槛相对较低的市场。因此，在高利润率的刺激下，社会上的大部分资源都涌入了这个市场，这也造就了我国3万多家房地产企业和商品房。目前市场空置面积达到1.3亿平方米。
当房价持续上涨时，市场预期也会持续上涨。即使暂时不需要住房，以后需要住房的人也会提前购买；
已经拥有房屋的人会购买多套房产以获得投资收益；
当房价阶段性大幅上涨时，一些人恐慌买房；
开发商预计未来价格上涨，因此关闭市场或分批开放销售。总之，未来房价上涨的预期夸大了需求，掩盖了供给，加剧了供给短缺，进而推动房价进一步上涨。如果当前楼市不存在非理性上涨的预期，原本为提前购房、投资购房、恐慌性购房提供的供给就会枯竭。掩盖销售或推迟销售已不再是开发商追求利润最大化的手段。即使实际供应增长为零，也会出现相对的供应过剩。不仅如此，目前市场整体成交低迷，不时传来新的降价消息。部分地区已经打响价格战。一些前期高价购房的业主甚至采取砸毁售楼处要求退房等极端措施……楼市不仅不涨预期，而且持续下跌的预期也越来越强烈。逐渐形成。一些有当前需求的人会推迟购买，而另一些人则已经在往年提前消化了；
拥有多处房产的人会选择出售并增加供应，以套现利润或规避更大跌幅的风险；
当房价阶段性大幅下跌时，部分业主会恐慌抛售；
开发商看好市场前景，将加快建设和销售。这将导致供应进一步过剩，推动房价进一步下跌。
作为一种商品，房地产的价格由其价值决定，并受供求关系影响。商品的生产周期对于供给的变化也至关重要。如果生产周期短的商品价格上涨，逐利资本就会尽快增加供给，价格就会迅速下跌。对于房地产来说，从拿地、建设、预售、房屋交付、工程款结算、银行贷款偿还，通常需要两到三年甚至更长的时间。因此，当房价开始牛市时，即使开发商投资大幅增加，短期内也无法形成供给，导致长期供大于求，房价稳步上涨。随着拐点的到来，各地销量普遍同比下降一半左右，供需关系发生逆转，从供大于求变为供大于求。但前几年的投资增长将提供比前几年更大的供给，而且这种供给增长在未来几年还会持续，消化这个供给需要更长的时间。
此外，2008年10月22日晚，财政部公布的一系列房地产调控政策措施中，提出“加快保障性住房建设，加大保障性住房建设力度”落实和完善促进合理住房消费的政策措施，促进中小套型、中低价普通商品住房开发建设，加快发展二手房市场和住房租赁市场。”随着这些措施的逐步落实，住房供应量也会增加。
4.市场规模决定金融领域惯性
市场越大，上涨或下跌的惯性越大，改变其上涨或下跌趋势所需的资金量也越大。无论在任何国家或地区，单套房的单价都是一个家庭年可支配收入的几倍甚至十倍。因此，市场短期内不可能积累巨额增量资金来改变房价下跌的趋势。这也是在不同时期各个国家和地区的房地产市场调整中被反复验证的规律。 2003年4月，高盛基金会《全球经济学周刊》世界各国房价泡沫破灭统计表显示，房地产泡沫破灭后，平均需要4.811年，约58个月的时间才能下跌，平均跌幅达30.79%。每个月、每个季度、每年，平均降幅仅为0.534%、1.6%、6.4%。而调整的时间和幅度与泡沫形成期的增长速度成正比。日本就是一个典型的例子。中国也是如此。中国香港，从1997年亚洲金融危机到2003年非典疫情，房价连续6年下跌，最大跌幅达65%。就内地而言，海南、北海、惠州的房地产泡沫破灭，也经历了长期的缓慢下滑，最终跌幅巨大。
国内房地产市场价格经过近10年的快速上涨，不可避免地会出现周期性调整。这是房地产市场的内在逻辑。特别是，当政府政策、金融市场环境以及人们对房地产市场的预期发生根本性变化时，房地产市场的这种价格调整就会开始。同时我们也应该看到，近十年来房地产市场价格不断上涨，其调整也是一个自然的周期性过程。这不是几天、几个月、几年就能完成的事情。经历一个循环过程。至于这个过程会持续多久，不仅取决于市场变化，还取决于国内外整体经济环境。因此，中国楼市在经历了长期牛市之后，短期内重新进入牛市的可能性不大。而由于房价远远超过正常居民收入水平，长期高位盘整的可能性基本不存在。中国的房价只有经过几年的小跌积累成大跌后才会经历熊市过程。
总之，针对我国房地产市场现状，政策调控的出发点和落脚点都是促进房价合理回归。无论是利率、信贷、土地、环保还是产业等政策，宏观调控的目的都不是为了打压楼市，也不是希望楼市崩盘。不是“一棒子杀人”，而是促进楼市更加稳定健康发展。要更好发挥房地产业对拉动经济、解决就业、改善民生的重要作用，更好防范和化解房地产“过热”给金融经济安全带来的巨大风险。房地产市场调控应把维护金融安全和普通消费者利益放在首位，从以下三个方面入手。
1、严格落实已出台政策
监管的有效性关键在于已出台政策的落实，防止政策实施过程中“部门化”，导致实施效果大打折扣。针对近期深圳楼市出现银行与开发商违规联手“救市”的现象，有关部门应加大查处力度。
2.继续增加保障性住房供应
住房保障是民生之本。满足社会全体成员多层次的住房需求，不仅是一个经济问题，也是一个重大的社会政治问题。加大保障性住房、“两限”住房、廉租住房等保障性住房的建设、开发和供应，不仅可以解决普通群众特别是中低收入群体的住房问题，对稳定总体房价有显著作用。 。
3. 尽早征收房产税
征收房产税是世界许多国家的通行做法。由于住房具有公共属性，占用过多的住房就意味着占用过多的公共资源，主要是土地。征收财产税（房地产税）可以抑制过度需求，同时促进大量目前困在投资者或投机者手中的人。出售现有住房的有效手段。具体来说，中国的房产税不仅要对商业房产征收，还要对住宅房产征收；
批准面积内人均拥有第一套的可考虑免税，拥有第二套及以上的实行累进税制等。
【参考】
[1]关于促进房地产市场健康发展的若干意见[R]. （国办发[2008]131号）。
[2]易宪容：当前中国经济面临的潜在风险[EB/OL].http：PP www.czjmzz.com，2008-02-18.
[3]李友华：从东亚金融危机看中国房地产市场的发展[EB/OL]. http: www.czjmzz.com, 2008-02.
（实习编辑：唐世全）
